상가임대차계약서, 제대로 안 쓰면 '수천만 원' 손해 볼 수 있습니다

 

 

 

목차 :

• 상가임대차계약서란 무엇인가?
• 무료 양식 다운로드 방법
• 반드시 포함해야 할 항목
• 권리금 항목 작성 요령
• 확정일자 신청 방법
• 상가임대차보호법 핵심 개념
• 계약갱신요구권 및 대항력
• 자주 묻는 질문 Q&A
• 법적 보호 4단계 전략

 

상가임대차계약서, 제대로 안 쓰면 '수천만 원' 손해!

📌 상가 계약서 작성법 & 권리금 회수 방법 완벽 정리

상가를 임차하거나 임대할 때 가장 중요한 것은 바로 '계약서'입니다. 하나의 조항이 잘못되어도 수천만 원의 손해를 볼 수 있기 때문에, 반드시 꼼꼼히 작성해야 합니다. 이 글에서는 상가임대차계약서 작성의 모든 것을 알려드리겠습니다.

 

 

 

 

 

 

🏢 상가임대차계약서란 무엇인가?

상가임대차계약서는 상가를 임차하거나 임대할 때 양 당사자가 작성하는 공식 문서입니다. '상가건물 임대차보호법'의 적용을 받기 위한 기초가 되며, 임차인과 임대인 모두의 권리를 보호하는 핵심 역할을 합니다.

• 관련 법령: 상가건물 임대차보호법 제2조, 제3조
• 작성 목적: 계약 조건 명시, 권리 보호, 분쟁 예방
• 적용 사례: 보증금 반환, 권리금 회수, 우선변제권 행사, 갱신 요구 등

분쟁 발생 시 가장 중요한 증거자료가 되므로, 계약서 작성 시 반드시 꼼꼼히 검토해야 합니다.

 

 

📁 무료 양식 다운로드 방법

상가임대차계약서 양식은 여러 공신력 있는 기관에서 무료로 제공하고 있습니다. 각 기관별 특징을 정리해드리겠습니다.

• 법무부: 법무부 양식자료실에서 한글(HWP) 파일 제공
• 국토교통부 RTMS: 전자계약 시스템 통해 전자서명 가능
• 대한주택임대인협회: 홈페이지에서 표준 양식 다운로드 가능
• 법률정보 포털: 다양한 형식(PDF, HWP) 계약서 열람 및 사용 가능

☑ 표준 계약서 양식을 사용하는 것이 분쟁 예방에 가장 안전한 선택입니다.

 

 

✍️ 반드시 포함해야 할 핵심 항목

계약서 작성 시 다음 항목들은 반드시 포함되어야 합니다:

• 임대인/임차인 인적사항: 성명, 주소, 연락처, 사업자등록번호 포함
• 임대 목적물 정보: 건물명, 위치, 층수, 평면도, 전용·공용면적 등
• 임대 기간: 시작일과 종료일 정확히 명기 (예: 2025.08.01 ~ 2027.07.31)
• 보증금 및 월세: 금액, 지급 방식(계좌 이체 등), 납부일 명시
• 관리비 부담 주체: 임대인 또는 임차인 중 누가 부담하는지 구체화
• 권리금 조항: 금액, 회수 조건, 지급 방식 등 특약사항 포함
• 기타 특약사항: 인테리어 허용 여부, 원상복구 조건 등
• 날인 및 서명: 임대인, 임차인, 공인중개사(있는 경우) 전원 서명 필요

📌 특히 '권리금' 조항은 분쟁 방지를 위해 계약서에 명확하게 기재해야 합니다.

 

 

💰 권리금 항목 작성 요령

권리금은 기존 점포의 영업 가치를 금전으로 환산한 것으로, 신규 임차인으로부터 받는 일종의 프리미엄입니다.

• 법적 보호 조항: 상가임대차보호법 제10조의4
• 주요 내용:
  - 임차인의 권리금 회수 기회 보장
  - 임대인이 새로운 임차인 입점 방해 시 손해배상 책임 발생

📝 조항 작성 팁:

• 권리금의 금액, 지급 시점, 지급 방식 명확히 기재
• 회수 조건 구체화 (예: 계약 종료 전 입점 방해 금지 등)
• 특약 또는 별지로 작성하여 계약서에 첨부

 

 

🔐 확정일자 신청 방법

확정일자는 임대차 계약이 실제로 체결된 시점을 법적으로 인정받는 절차입니다. 이 절차를 거쳐야만 임차인이 보증금에 대한 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

• 준비 서류: 서명·날인된 원본 계약서
• 신청 장소: 주민센터(행정복지센터) 또는 관할 등기소
• 절차: 방문 접수 → 계약서에 도장 또는 스티커 부착 → 본인 보관
• 신청인 자격: 임차인이 단독으로 신청 가능 (임대인 동의 불필요)

❗ 확정일자가 없다면, 보증금은 후순위로 밀릴 수 있습니다.

 

 

📜 상가임대차보호법 핵심 개념

상가건물임대차보호법의 적용 여부는 보증금 규모와 지역에 따라 결정됩니다. 계산 기준은 다음과 같습니다.

✅ 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)

• 서울: 6억 1,000만 원 이하
• 수도권 과밀억제권역: 5억 4,000만 원 이하
• 기타 지역: 3억 7,000만 원 이하

※ 2025년 기준, 국토교통부 발표 자료 참고

 

 

📌 계약갱신요구권 및 대항력

임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 다음 대항력 요건을 모두 갖춰야 합니다:

🔹 대항력 요건 (보호 받기 위한 최소 조건)

1. 상가 점유
2. 사업자등록 완료
3. 확정일자 확보

이 세 가지 요건을 모두 갖춰야 임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

🔹 계약갱신요구권

• 2018년 10월 16일 이후 계약: 최대 10년간 갱신 가능
• 계약 종료 6개월~1개월 전 사이 갱신 의사 통보 필수

 

 

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

상가임대차계약서 작성 시 자주 묻는 질문들을 정리해드렸습니다.

• Q1. 반드시 표준 양식을 사용해야 하나요?
→ 법적 의무는 아니지만, 분쟁 예방을 위해 법무부·국토부 양식을 권장합니다.

• Q2. 계약서를 PDF 파일로 작성해도 유효한가요?
→ 출력 후 서명·날인을 거치면 종이 계약서와 동일한 법적 효력이 있습니다.

• Q3. 확정일자 등록은 자동으로 되는 건가요?
→ 절대 아닙니다. 반드시 주민센터나 등기소에서 본인이 직접 신청해야 합니다.

• Q4. 임대인이 확정일자 신청을 반대하면 어떻게 하나요?
→ 임차인 단독으로 진행 가능합니다. 임대인의 허락은 필요하지 않습니다.

• Q5. 사업자등록 이전에 계약하면 보호를 못 받나요?
→ 아닙니다. 계약 후 사업자등록을 하더라도 임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

 

 

✅ 법적 보호 4단계 전략

상가임대차에서 법적 보호를 확실히 받기 위한 4단계 실행 전략을 소개합니다.

1. 표준계약서 다운로드 및 활용
  • 공신력 있는 기관의 양식 사용

2. 권리금·보증금 등 주요 항목 정확히 작성
  • 누락 없이 기재, 필요시 별지 활용

3. 확정일자 신청 즉시 진행
  • 계약 직후 주민센터 또는 등기소 방문

4.사업자등록 및 실점유 완료
  • 대항력 확보 필수 요건